Was sind Betriebskosten?
Betriebskosten sind solche Kosten, die durch den Gebrauch einer Immobilie entstehen. Sollte ein Immobilieneigentümer nicht eine professionelle Hausverwaltung mit der Erstellung der Betriebskostenabrechnung beauftragt haben, steht dieser häufig vor einem Buch mit sieben Siegeln
Wer zahlt die Betriebskosten?
Die Kosten sind grundsätzlich vom Eigentümer der Immobilie zu tragen, dieser ist jedoch berechtigt die Kosten weiterzugeben. Genau an dieser Stelle entstehen leider immer wieder Streitigkeiten zwischen dem Vermieter einer Immobilien und dessen Mieter. Gerne möchten wir Sie an dieser Stelle unterstützen.
Umlagefähigkeit von Betriebskosten
Einige Kosten, die beim Betrieb einer Immobilie anfallen, können nicht umgelegt werden. Hierzu zählen beispielsweise Hausverwaltungs-, Bank und Portogebühren. Ebenfalls sind Instandhaltungskosten nicht Teil der umlagefähigen Kosten einer Immobilien.
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Betriebskosten sind ein wichtiger Bestandteil der Immobilienverwaltung. Fehler passieren nicht selten. Vertrauen Sie auf jahrelange Erfahrung und lassen Sie Ihre Betriebskostenabrechnung von Bemkro erstellen. Mehr Zeit für Sie, Ihre Familie wird es Ihnen danken.
Jedes Jahr
Betriebskostenabrechnung
Wenn der Fehlerteufel zum Problem wird,
werden Betriebskosten oft nicht anerkannt.
Die Erstellung der jährlichen Betriebskostenabrechnung stellt für die meisten Immobilieneigentümer kein Vergnügen dar. Da es im Zusammenhang mit der Betriebskostenabrechnung zudem häufig zu Konflikten zwischen Vermietern und Mietern kommt, möchten wir im Folgenden einige Grundlagen von Betriebskostenabrechnungen erläutern.
Formelle Richtigkeit:
Die erste Hürde
Die Betriebskostenabrechnung muss formell richtig sein, damit ein eventueller Nachzahlungsanspruch fällig werden kann. Hierzu muss die Betriebskostenabrechnung einige Mindestanforderungen erfüllen
- Der Ersteller muss erkenntlich sein
- Definierter Abrechnungszeitraums
- Angabe der Gesamtkosten für das abzurechnende Objekt
- Angabe des Mieteranteils an den Gesamtkosten des Objekts
- Abzug aller geleisteten Vorauszahlungen von den Kosten
- Definition und Erläuterung der Umlageschlüssel
- Zuteilung der Kosten zu den einzelnen Umlageschlüsseln
Meine Betriebskostenabrechnungen kann Bemkro machen.
Betriebskosten - Das müssen Sie beachten
Zustellungsfrist
Bei der Betriebskostenabrechnung ist eine Zustellungsfrist von zwölf Monaten einzuhalten. Dies ist unter Anderem damit zu begründen, dass die Betriebskosten einer Immobilie grundsätzlich vom Eigentümer der Immobilie zu tragen sind. Deshalb muss dieser innerhalb von zwölf Monaten nach Ablauf eines Abrechnungszeitraums Rechenschaft über die entstandenen Kosten ablegen. Kommt ein Vermieter dieser Pflicht nicht nach, hat der Mieter das Recht eine mögliche Nachzahlung zu verweigern und muss darüber hinaus auch vorerst keine weiteren Nebenkostenvorauszahlungen leisten. (vgl. BGH, Urteil vom 29. 03. 2006 – VIII ZR 191/05)
Wirtschaftlichkeitsgebot
Laut § 556 Abs. 3 S. 1 BGB muss der Eigentümer bei der Erstellung der Betriebskostenabrechnung das Wirtschaftlichkeitsgebot einhalten. Demnach ist bei der Beauftragung von Firmen oder dem Abschluss von Verträgen, die später in der Betriebskostenabrechnung umgelegt werden sollen stets auf wirtschaftliche Lösungen zu achten. Werden Kosten als unwirtschaftlich bewertet, ist lediglich der als wirtschaftlich bewertete Teil dieser Kosten umlagefähig.
Umgang mit leerstehenden Wohnungen
War im Abrechnungszeitraum eine Wohnung im Objekt leerstehend, muss die Kostenlast vom Eigentümer getragen werden. Die leerstehende Wohnung wird also wie eine vermietete Wohnung gewichtet. Hierbei ist mit einer Personenzahl von eins zu rechnen. Die in der Betriebskostenabrechnung angefallenen Kosten für die Leerstandswohnung kann der Eigentümer Wiederum in seiner Steuererklärung als Kosten angeben.
Prüfung der Betriebskostenabrechnung
Prüfung der Betriebskostenabrechnung Dem Mieter steht das Recht zu die Betriebskostenabrechnung zu überprüfen. Um diese inhaltlich überprüfen zu können, muss er Einsicht in die Belege, welche die Grundlage der Betriebskostenabrechnung darstellen, erhalten. Zwar kann der Vermieter vom Mieter grundsätzlich fordern, dass dieser sich zum Zwecke der Einsichtnahme, in die Räumlichkeiten des Vermieters begibt. In der Praxis ist es jedoch so, dass die Zusendung der betriebskostenrelevanten Belege der praktikablere Weg ist.
Betriebskosten sollen nachvollziehbar sein
Die Betriebskostenabrechnung muss zudem für den Mieter nachvollziehbar sein. Mieter müssen also die Möglichkeit haben, die Betriebskostenabrechnung ohne weiterführende Fachkenntnis verstehen zu können. Sie muss also aus sich heraus schlüssig sein.
Zurückbehaltungsrecht der Kaution
Wenn ein Mietverhältnis endet, möchten Mieter meist zügig ihre geleistete Kaution zurückerhalten. Ist jedoch zu erwarten, dass bei der Betriebskostenabrechnung ein Nachzahlungsbetrag entsteht, hat der Vermieter ein Zurückbehaltungsrecht in einer angemessenen Höhe. Der BGH begründet dies unter Anderem dadurch, dass die Mietkaution auch Ansprüche abdeckt, die noch nicht fällig sind. (BGH v. 18.1.2006 – VIII ZR 71/05).
Welche Kosten sind in der Betriebskostenabrechnung umlegbar?
Die Abrechnung der Betriebskosten enthält i.d.R.:
- Allgemeinstrom- Versicherungskosten
- Grundsteuer
- Straßenreinigung
- Wasserkosten
- Regenwasserentsorgung
- Müllentsorgung
- Winterdienst
- Treppenhausreinigung
- Hausmeisterkosten
- Gartenpflege
- Heizungsstrom
- Heizungswartung
Des Weiteren sind folgende Betriebskosten umlegbar:
- Wartung von Heizgeräten- Aufzugskosten
- Regenrinnenreinigung
- Betrieb einer Klimaanlage einschließlich Wartungskosten
- Schornsteinfegerkosten
- Immissionsmessungen
- Kosten der Prüfungen nach Trinkwasserverordnung
- Sonstige regelmäßige Wartungen
- Regelmäßige Schädlingsbekämpfung
Sie wissen nicht, ob gewisse Kosten umgelegt werden können? Schreiben Sie uns - wir beantworten Ihnen Ihre Frage gerne.
Bei der Festlegung der umlegbaren Betriebskosten stellen die im Mietvertrag getroffenen Vereinbarungen stets die Grundlage dar. Eine Überprüfung der Mietverträge ist daher unerlässlich.
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Wenn Sie Ihre Betriebskostenabrechnung durch bemkro erstellen lassen möchten, benötigen wir einige Informationen und Unterlagen von Ihnen. Die nachstehende Auflistung soll Ihnen einen ersten Überblick über relevante Unterlagen geben.
Mit diesen Unterlagen können wir bereits mit der Arbeit beginnen:
- Mieterliste samt vereinbarten Vorauszahlungen für den Abrechnungszeitraum- Liste der tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen
- Stammdaten des Objekts, wie z. B. die Wohnungsgrößen
- Alle betriebskostenrelevanten Rechnungen
Betriebskosten
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Sie möchten nicht das Ansprechpartner für Rückfragen zur Betriebskostenabrechnung sein? Gerne stehen wir auch hier zur Verfügung.